En este foro, analizan la situación de las bajadas de precios de las viviendas. No todo es tan bonito como parece:
Muchos, pensamos que la vivienda va a bajar espectacularmente de precio, algunos opinan que habrá una caída rápida y otros como yo que será muy gradual.
Bastantes personas han contado sus intenciones de comprar en el momento que les sea accesible, esto es, cuando baje un X% y puedan asumirlo, un 20%, un 30%, dependiendo cada un de su situación.
Un refrán americano, refiriéndose a la bolsa dice ‘nunca cojas un cuchillo que cae’, es decir, nunca compres cuando algo baja vertiginosamente.
Voy a explicar por qué no debéis NUNCA comprar un piso en una situación bajista. Al loro porque esta explicación (no mía, por supuesto) deberíamos extenderla para que la gente sepa lo que les puede pasar.
Imaginaos: la vivienda ha bajado un 20%. Yo ya puedo comprar. Voy al banco y firmo. Por facilitar las cuentas, el banco me da 40 millones, el 100% (técnicamente no será así, será el 80%, hagámoslo para facilitar la transmisión de la idea). Un par de avalistas y para dentro.
Me da igual que la vivienda sigua bajando. Compro para vivir y puedo pagarlo, qué más da.
Pasan 2 años. Me voy a cambiar de coche, que el mío está viejo y lo necesito para trabajar. Voy al banco y pido un crédito. Cómo no me lo van a conceder, si es poco dinero (en comparación con la hipoteca) y he sido buen pagador.
Hablo con el interventor, y ….ME LO DENIEGAN. Es más, me avisan de que me van A QUITAR LAS TARJETAS DE CR͉DITO Y RESTRINGIRME LA TARJETA DE D͉BITO AL MÍNIMO.
¿Pero CÓMO PUEDE SER, si soy buen pagador?????
Pues porque he pasado a tener INMOVILIZADO NEGATIVO. Si mi piso se tasara en ese momento valdría un 15% menos que cuando lo compré, pues los pisos han seguido bajando.
Eso quiere decir que para el banco, es como si ya tuviera un crédito personal de 6 millones, que es lo que no cubre la hipoteca. Y encima (todo el mundo lo sabrá) lo más problable es que el año que viene deba más. Es decir, he pasado a ser un sujeto financieramente ‘peligroso’
Debo la hipoteca de mi piso+6 millones, y ahora encima quiero cambiar de coche, cuando todos los indicadores dicen que el año que viene aún deberé más….
OJO. Si el año que viene vuelve a bajar un 10% la vivienda, a lo mejor no sólo me deniegan el crédito a mí. Igual van a por mis avalistas. Igual dentro de 3 años, tanto yo como mis avalistas no tenemos la confianza del banco ni para hacer la compra en el Carrefour con tarjeta.
MÁS COSAS. En muchos contratos hipotecarios se establece que si en algún momento el bien hipotecado (piso) es tasado por un valor inferior al del principal que se debe, el banco puede resolver el contrato PIDIENDO LA DEVOLUCIÓN ÍNTEGRA DE LO SOLICITADO.
Esto es una solución madmaxista, pero que sepamos que es posible. Es decir, pido 40 millones, y dos años después debo 39 pero el piso vale 32. En ese momento el banco puede EXIGIRNOS que devolvamos 32 millones.
¿Por qué y para qué? Pues es más o menos sencillo; si el banco prevé una hecatombe (un desplome del 50% del valor en poco tiempo), con esta cláusula se asegura que seas tú quien ahora venda el piso por el precio actual de mercado (quedándote con un pequeño pufo que cubrís tú y los avalistas), que esperar 5 años y tener que embargarte cuando el valor del piso en el mercado sea la mitad y a lo mejor uno de los dos esté en el paro.
La deuda la seguiréis teniendo, pero ellos perderán liquidez y seguridad de pago.
Ojo que vemos la paja en el ojo ajeno, pero la gente que compre antes de que toquen fondo esto les puede pasar tranquilamnte.
Como situación irreal, he puesto que el banco te concede el 100% para que se pueda ver más fácil. De hecho el que el banco conceda sólo el 80% de la tasación es precisamente por esto, para asegurarse de que tu inmovilizado sea positivo y tu economía saneada, pero aunque fuera así en un entorno bajista ese 20% se puede recortar bastante facilmente.
Pensad que en estos momentos las tasaciones tiran hacia lo alto, y es posible que hasta que esto haya crujido bastante se mantenga así.
Pero llegará el momento, cuando estén las bajadas oficilizadas que los propios bancos presionarán para que se cambien las tornas, pues no querrán correr ningún riesgo; en vez de tirar la tasación por lo alto por si acaso (para poder prestar el dinero), tirar la tasación hacia abajo, para no correr ningún riesgo.
Es decir, que simplemente con la diferencia de tasación en el momento de la compra y la que se produzca unos años después se pueden comer un buen porcetaje de ese 20% de seguridad.
Y si ya pensamos en los pepitos que pidieron el 120% y que encima compraron en el momento más álgido…uf
Pensad, el piso vale 50. Tasado por 65 por presión a la tasadora para poder dar todo más gastos.
Ese piso pierde un 30% de valor. Ahora en el mercado vale 35 millones. Tú debes 61 (han pasado unos años y has amortizado algo).
ES DECIR, ENTRE PEPITO Y SUS AVALISTAS TIENEN 25 MILLONES SIN RESPALDAR.
Son auténticos cadáveres financieros. No les darán tarjeta o crédito hasta que esa situación se compense, y pueden pasar…..¿15 años????
Pues eso, por favor a todos los que estén esperando a que bajen los precios para comprar, por favor explicadles esto bien clarito. Hay trampa…
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La verdad es que me parece erróneo lo que se comenta en esta página:
1º Porque la economía «yankee» no debe ser ejemplo de nada ni siquiera de los refranes.
2º Porque la gente no es tonta, y aunque ahora haya «oportunidades» con los pisos , una cosa es que estén bajando y que siguiendo su progresión sigan bajando, pero nunca en de una forma tan brusca como se dice.
3º Porque eso de que los bancos «pidan la devolución integra» no se lo cree ni el más ingenuo, primero porque bastante tienen con ir cobrando las cuotas mes a mes. Puedo imaginarme al «currito» de turno (yo), que le piden la «dev. íntegra», – yo creo que me empiezo a espollar allí mismo y le digo al menda que si ha visto mi cta corriente.
4º Porque precisamente si hay sistemas para conseguir pisos baratos, ej.subastas o alq c.opción a compra es precisamente para sacarse de encima la cantidad de pisos que hay y poder construir más y activar la economía, no para poner nuevas trabas.
En definitiva que si veis algún chollo COGEDLO lo único que os aseguréis de que no tiene CARGAS.
Un Saludo y Suerte
TENGO UN PRESTAMO DE 254.000 00 DOLARES Y LAS CASAS A MI ALREDEDOR AN VAJADO MUCHO DE PRECIO QUE TENDRIA QUE HACER YO PARA QUE EL BANCO ME BAJE LA DEUDA NO EL INTERES
La verdad, aqui estamos con el tira y afloja entre vendedores y compradores. De echo se ha especulado hasta que a pasado lo que ha pasado. Pero fijense que curioso. Ahora el que especula es el comprador no el vendedor y si los propietarios eran unos caraduras y sinverguenzas los compradores, no todos, lo son más. Si eres consciente que compras o pretendes comprar una vivienda que te sale muy rentable no quieras encima bajar más el precio. o compras o buscas otras gangas. No os imaginais lo que jode tener que enseñar una casa que esta más del 50 por ciento más barata de lo que costó y encima te vengan a decir que es caro, que si se puede hacer una «rebajita» . Ya no solo el comprador, honrado ojo, tiene que llamar al supuesto interesado, sino que te molestas en enseñar la casa y pedir día para poder acoplarte a la gente, te dejan con un palmo de narices sin tener noticias de ellos, se permiten el lujo de especular con tu casa a sabiendas que el precio es, más que justo.Pero eso ya tienen una fecha de caducidad y ese preve lujo se acabó. Si estais enterados el tipo de interés que se prevé entre julio y diciembre del 2009 puede llegar a bajar el 2´5. estas noticias a los que pasamos estos momentos tan críticos pasarán como pasa todo.¿creen que los que venden sus casas por bajo precio van a respetar esos precio?. Lo ideal es que ni el comprador especule ni el comprador lo haga. en fin, os aconsejo como comprador y vendedor que lo penseis bien antes de hacer nada por supuesto, pero cuidado con exprimir más de lo debido no vaya a ser que os pille el toro.
El que ha escrito esto tiene poca idea (supongo que no lo pondrá, porque será el administrador). Que los pisos bajen o suban no lo sabe ni tú ni nadie. Pero con toda probabilidad no bajaran un 20% en un año… depende de muchas circustancias: situación económica, tipos de interés, zona de situación del piso en concreto, …. En fin, quien quiera comprarse un piso debe pensar sobre todo si puede o no pagarlo ahora y si subieran los tipos de interés o se quedara sin trabajo, en fin … esto llevaría para rato.
Chao.
bueno yo ahora me quiero comprar un piso que me sale por 144.000€ y me dan de ayudas 20.000€ mas o menos,el banco me da el 80% (108.000 mas o menos) y yo tengo que poner el resto. yo pensaba que con lo «bien» que se queda el prestamo debia comprarme el piso. no nos pide aval ni nada puesto que lo compramos entre mi novio y yoy nos llega para pagar.aconsejarme porfavor,debo o no debo comprarme el piso?? la verdad es que es mucho mas barato que otros pisos y tiene 90m,3 hab,2baños,plaza de garaje y trastero.esta muy bien.pero tengo miedo de que me lo puedan quitar.
gracias y besos
totalmente de acuerdo, es algo muy posible que pueda ocurrir
Aaaahhhh yo que pensaba comprarme un piso ahora. Gracias por avisar.